Bewertung von Schäden und Mängeln am Mietobjekt

Tabelle Zustandswert I (Lebensdauer nach 1 bis 15 Jahren)

Anzahl Jahre seit der Neuinstallation

Berechnung

Bewertung mehrerer Schäden am Bodenbelag. Der Klinkerboden ist 32 Jahre alt. Die normale Lebenserwartungeines Klinkerbodens beträgt rund 40 Jahre. Gemäss Tabelle III ist der Klinkerboden noch 20% der Investitionssumme wert. Der neue Boden kostet Fr. 5'000.--. Somit hat der Mieter Fr. 1'000.-- zu übernehmen.

Jahre 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Dauer  
5 80.0 60.0 40.0 20.0                      
6 83.3 66.7 50.0 33.3 16.7                    
7 85.7 71.4 57.1 42.9 28.6 14.3                  
8 87.5 75.0 62.5 50.0 37.5 25.0 12.5                
9 88.9 77.8 66.7 55.6 44.4 33.3 22.2 11.1              
10 90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0            
11 90.9 81.8 72.7 63.6 54.5 45.5 36.4 27.3 18.2 9.1          
12 91.7 83.3 75.0 66.7 58.3 50.0 41.7 33.3 25.0 16.7 8.3        
13 92.3 84.6 76.9 69.2 61.5 53.8 46.2 38.5 30.8 23.1 15.4 7.7      
14 92.9 85.7 78.6 71.4 64.3 57.1 50.0 42.9 35.7 28.6 21.4 14.3 7.1    
15 93.3 86.7 80.0 73.3 66.7 60.0 53.3 46.7 40.0 33.3 26.7 20.0 13.3 6.7  
16 93.8 87.5 81.3 75.0 68.8 62.5 56.3 50.0 43.8 37.5 31.3 25.0 18.8 12.5 6.3
17 94.1 88.2 82.4 76.5 70.6 64.7 58.8 52.9 47.1 41.2 35.3 29.4 23.5 17.6 11.8
18 94.4 88.9 83.3 77.8 72.2 66.7 61.1 55.6 50.0 44.4 38.9 33.3 27.8 22.2 16.7
19 94.7 89.5 84.2 78.9 73.7 68.4 63.2 57.9 52.6 47.4 42.1 36.8 31.6 26.3 21.1
20 95.0 90.0 85.0 80.0 75.0 70.0 65.0 60.0 55.0 50.0 45.0 40.0 35.0 30.0 25.0
21 95.2 90.5 87.5 81.0 76.2 71.4 66.7 61.9 57.1 52.4 47.6 42.9 38.1 33.3 28.6
22 95.5 90.9 86.4 81.8 77.3 72.7 68.2 63.6 59.1 54.5 50.0 45.5 40.9 36.4 31.8
23 95.7 91.3 87.0 82.6 78.3 73.9 69.6 65.2 60.9 56.6 52.2 47.8 43.5 39.1 34.8
24 95.8 91.7 87.5 83.3 79.2 75.0 70.8 66.7 62.5 58.3 54.2 50.0 45.8 41.7 37.5
25 96.0 92.0 88.0 84.0 80.0 76.0 72.0 68.0 64.0 60.0 56.0 52.0 48.0 44.0 40.0
26 96.2 92.3 88.5 84.6 80.8 76.9 73.1 69.2 65.4 61.5 57.7 53.8 50.0 46.2 42.3
27 96.3 92.6 88.9 85.2 81.5 77.8 74.1 70.4 66.7 63.0 59.3 55.6 51.9 48.1 44.4
28 96.4 92.9 89.3 85.7 82.1 78.6 75.0 71.4 67.9 64.3 60.7 57.1 53.6 50.0 46.4
29 96.6 93.1 89.7 86.2 82.8 79.3 75.9 72.4 69.0 65.5 62.1 58.6 55.2 51.7 48.3
30 96.7 93.3 90.0 86.7 83.3 80.0 76.7 73.3 70.0 66.7 63.3 60.0 56.7 53.3 50.0
31 96.8 93.5 90.3 87.1 83.9 80.6 77.4 74.2 71.0 67.7 64.5 61.3 58.1 54.8 51.6
32 96.9 93.8 90.6 87.5 84.4 81.3 78.1 75.0 71.9 68.8 65.6 62.5 59.4 56.3 53.1
33 97.0 93.9 90.9 87.9 84.8 81.8 78.8 75.8 72.7 69.7 66.7 63.6 60.6 57.6 54.5
34 97.1 94.1 91.2 88.2 85.3 82.4 79.4 76.5 73.5 70.6 67.6 64.7 61.8 58.8 55.9
35 97.1 94.3 91.4 88.6 85.7 82.9 80.0 77.1 74.3 71.4 68.6 65.7 62.9 60.0 57.1
36 97.2 94.4 91.7 88.9 86.1 83.3 80.6 77.8 75.0 72.2 69.4 66.7 63.9 61.1 58.3
37 97.3 94.6 91.9 89.2 86.5 83.8 81.1 78.4 75.7 73.0 70.3 67.6 64.9 62.2 59.5
38 97.4 94.7 92.1 89.5 86.8 84.2 81.6 78.9 76.3 73.7 71.1 68.4 65.8 63.2 60.5
39 97.4 94.9 92.3 89.7 87.2 84.6 82.1 79.5 76.9 74.4 71.8 69.2 66.7 64.1 61.5
40 97.5 95.0 92.5 90.0 87.5 85.0 82.5 80.0 77.5 75.0 72.5 70.0 67.5 65.0 62.5

Anzahl Jahre seit der Neuinstallation

Tabelle Zustandwert II

Lebensdauer nach 16 bis 30 Jahre

Anzahl Jahre seit der Neuinstallation

Jahre 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
Dauer  
17 5.9                            
18 11.1 5.6                          
19 15.8 10.5 5.3                        
20 20.0 15.0 10.0 5.0                      
21 23.8 19.0 14.3 9.5 4.8                    
22 27.3 22.7 18.2 13.6 9.1 4.5                  
23 30.4 26.1 21.7 17.4 13.0 8.7 4.3                
24 33.3 29.2 25.0 20.8 16.7 12.5 8.3 4.2              
25 36.0 32.0 28.0 24.0 20.0 16.0 12.0 8.0 4.0            
26 38.5 34.6 30.8 26.9 23.1 19.2 15.4 11.5 7.7 3.8          
27 40.7 37.0 33.3 29.6 25.9 22.2 18.5 14.8 11.1 7.4 3.7        
28 42.9 39.3 35.7 32.1 28.6 25.0 21.4 17.9 14.3 10.7 7.1 3.6      
29 44.8 41.4 37.9 34.5 31.0 27.6 24.1 20.7 17.2 13.8 10.3 6.9 3.4    
30 46.7 43.3 40.0 36.7 33.3 30.0 26.7 23.3 20.0 16.7 13.3 10.0 6.7 3.3  
31 48.4 45.2 41.9 38.7 35.5 32.3 29.0 25.8 22.6 19.4 16.1 12.9 9.7 6.5 3.2
32 50.0 46.9 43.8 40.6 37.5 34.4 31.3 28.1 25.0 21.9 18.8 15.6 12.5 9.4 6.3
33 51.5 48.5 45.5 42.4 39.4 36.4 33.3 30.3 27.3 24.2 21.2 18.2 15.2 12.1 9.1
34 52.9 50.0 47.1 44.1 41.2 38.2 35.3 32.4 29.4 26.5 23.5 20.6 17.6 14.7 11.8
35 54.3 51.4 48.6 45.7 42.9 40.0 37.1 34.3 31.4 28.6 25.7 22.9 20.0 17.1 14.3
36 55.6 52.8 50.0 47.2 44.4 41.7 38.9 36.1 33.3 30.6 27.8 25.0 22.2 19.4 16.7
37 56.8 54.1 51.4 48.6 45.9 43.2 40.5 37.8 35.1 32.4 29.7 27.0 24.3 21.6 18.9
38 57.9 55.3 52.6 50.0 47.4 44.7 42.1 39.5 36.8 34.2 31.6 28.9 26.3 23.7 21.1
39 59.0 56.4 53.8 51.3 48.7 46.2 43.6 41.0 38.5 35.9 33.3 30.8 28.2 25.6 23.1
40 60.0 57.5 55.0 52.5 50.0 47.5 45.0 42.5 40.0 37.5 35.0 32.5 30.0 27.5 25.0

Anzahl Jahre seit der Neuinstallation

Tabelle Zustandwert III

Lebensdauer nach 31 bis 40 Jahre

Anzahl Jahre seit der Neuinstallation

Jahre 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
Dauer  
31 -                  
32 3.1                  
33 6.1 3.0                
34 8.8 5.9 2.9              
35 11.4 8.6 5.7 2.9            
36 13.9 11.1 8.3 5.6 2.8          
37 16.2 13.5 10.8 8.1 5.4 2.7        
38 18.4 15.8 13.2 10.5 7.9 5.3 2.6      
39 20.5 17.9 15.4 12.8 10.3 7.7 5.1 2.6    
40 22.5 20.0 17.5 15.0 12.5 10.0 7.5 5.0 2.5 -

 

Hypothekarzinsüberwälzungssätze

Mietzinsanpassungen infolge Änderung des Hypothekarzinsfusses

Art. 13 Abs. 1 VMWG (i.V.m. Art. 269 a Bst. b OR)

1 Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:

  1. 2.0 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent;
  2. 2.5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent;
  3. 3.0 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent.

Bei Hypothekarzinssenkungen sind die Mietzins entsprechend herabszusetzen oder die Einsparungen mit inzwischen eingetretenen Kostensteigerungen zu verrechnen.

 

2 Bei Zahlungsplänen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe d und Rahmenmietverträgen im Sinne von Art. 269a Buchstabe f des Obligationenrechts gelten bei Hypothekarzinsänderungen stattdessen die für solche Fälle vereinbarten Regelungen.

3 Wird unter dem Verzicht auf Quartierüblichkeit und Teuerungsausgleich dauern mit der reinen Kostenmiete gerechnet, so kann der Mietzins bei Hypothekarzinserhöhungen im Umfang der Mehrbelastung für das gesamte investierte Kapital erhöht werden.

4 Bei Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsänderungen ist im übrigen zu berücksichtigen, ob und inwieweit frühere Hypothekarzinsänderungen zu Mietzinsanpassungen geführt haben.

Auswirkungen von Hypothekarzinserhöhungen auf den Mietzins

kumulierter Erhöhungssätze

auf 3.25 3.50 3.75 4.00 4.25 4.50 4.75 5.00 5.25 5.50 5.75 6.00 6.25 6.50 6.75 7.00
von  
3.00 3.00 6.00 9.00 12.00 15.00 18.00 21.00 24.00 26.50 29.00 31.50 34.00 36.00 38.00 40.00 42.00
3.25   3.00 6.00 9.00 12.00 15.00 18.00 21.00 23.50 26.00 28.50 31.00 33.00 35.00 37.00 39.00
3.50     3.00 6.00 9.00 12.00 15.00 18.00 20.50 23.00 25.50 28.00 30.00 32.00 34.00 36.00
3.75       3.00 6.00 9.00 12.00 15.00 17.50 20.00 22.50 25.00 27.00 29.00 31.00 33.00
4.00         3.00 6.00 9.00 12.00 14.50 17.00 19.50 22.00 24.00 26.00 28.00 30.00
4.25           3.00 6.00 9.00 11.50 14.00 16.50 19.00 21.00 23.00 25.00 27.00
4.50             3.00 6.00 8.50 11.00 13.50 16.00 18.00 20.00 22.00 24.00
4.75               3.00 5.50 8.00 10.50 13.00 15.00 17.00 19.00 21.00
5.00                 2.50 5.00 7.50 10.00 12.00 14.00 16.00 18.00
5.25                   2.50 5.00 7.50 9.50 11.50 13.50 15.50
5.50                     2.50 5.00 7.00 9.00 11.00 13.00
5.75                       2.50 4.50 6.50 8.50 10.50
6.00                         2.00 4.00 6.00 8.00
6.25                           2.00 4.00 6.00
6.50                             2.00 4.00
6.75                               2.00

Auswirkungen von Hypothekarzinssenkungen auf den Mietzins

kumulierter Senkungssätze

auf 6.75 6.50 6.25 6.00 5.75 5.50 5.25 5.00 4.75 4.50 4.25 4.00 3.75 3.50 3.25 3.00
von  
7.00 1.96 3.85 5.66 7.41 9.50 11.50 13.42 15.25 17.36 19.35 21.26 23.08 24.81 26.47 28.06 29.58
6.75   1.96 3.85 5.66 7.83 9.91 11.89 13.79 15.97 18.03 20.00 21.88 23.66 25.37 27.01 28.57
6.50     1.96 3.85 6.10 8.26 10.31 12.28 14.53 16.67 18.70 20.63 22.48 24.24 25.93 27.00
6.25       1.96 4.31 6.54 8.68 10.71 13.04 15.25 17.36 19.35 21.26 23.08 24.81 27.54
6.00         2.44 4.76 6.98 9.09 11.50 13.79 15.97 18.03 20.00 21.88 23.66 25.37
5.75           2.44 4.76 6.98 9.50 11.89 14.16 16.32 18.37 20.32 22.18 23.95
5.50             2.44 4.76 7.41 9.91 12.28 14.53 16.67 18.70 20.63 22.48
5.25               2.44 5.21 7.83 10.31 12.66 14.89 17.01 19.03 20.95
5.00                 2.91 5.66 8.26 10.71 13.04 15.25 17.36 19.35
4.75                   2.91 5.66 8.26 10.71 13.04 15.25 17.36
4.50                     2.91 5.66 8.26 10.71 13.04 15.25
4.25                       2.91 5.66 8.26 10.71 13.04
4.00                         2.91 5.66 8.26 10.71
3.75                           2.91 5.66 8.26
3.50                             2.91 5.66
3.25                               2.91

 

Oft gestellte Mietrechtsfragen

Ersatzmieterangebot

Nach Art. 264 Abs. 1 OR ist der Mieter, der die Mietsache vorzeitig zurückgibt, von seinen Verpflichtungen nur befreit, wenn er einen zahlungsfähigen Ersatzmieter vorschlägt, den der Vermieter objektiverweise nicht ablehnen kann. Der vorgeschlagene Ersatzmieter muss zudem bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Gestützt darauf ist hervorzuheben, dass der vertragsuntreue Mieter nur einen objektiv genehmen Bewerber vorzuschlagen hat. Der Mieter geht aber mit der Nennung nur eines tauglichen Ersatzangebotes ein zumindest nicht unwesentliches Risiko ein.

 

Mietzinsänderungen

Kostensteigerungen

Art. 12 Abs. 1 VMWG (i.V.m. Art. 269 a Bst. b OR)

Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn - und Geschäftsraumen (VMWG)

1Als Kostensteigerungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b des Obligationenrechts gelten insbesondere Erhöhungen der Hypothekarzinse, der Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinse, Versicherungsprämien sowie Erhöhungen der Unterhaltskosten.

2Aus Handänderungen sich ergebende Kosten gelten als Teil der Erwerbskosten und nicht als Kostensteigerungen.

 
 
Adresse: Seeblickstrasse 6, 6210 Sursee; Telefon: +41(0)41922 12 12 Telefax: +41(0)41922 12 13 Mobile: +41(0)79650 80 66
www.mietrechtsberatung.ch 2005. All rights reserved