Erster Abschnitt: Behörden und Verfahren

A. Grundsatz

 Art. 274
Die Kantone bezeichnen die zuständigen Behörden und regeln das Verfahren.

B. Schlichtungsbehörde

 

Art. 274a
1 Die Kantone setzen kantonale, regionale oder kommunale Schlichtungsbehörden ein, die bei der Miete unbeweglicher Sachen:

  1. die Parteien in allen Mietfragen beraten;
  2. in Streitfällen versuchen, eine Einigung zwischen den Parteien herbeizuführen;
  3. die nach dem Gesetz erforderlichen Entscheide fällen;
  4. die Begehren des Mieters an die zuständige Behörde überweisen, wenn ein Ausweisungsver-fahren hängig ist;
  5. als Schiedsgericht amten, wenn die Parteien es verlangen.
2 Vermieter und Mieter sind durch ihre Verbände oder andere Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in den Schlichtungsbehörden paritätisch vertreten.
3 Die Kantone können die paritätischen Organe, die in Rahmenmietverträgen oder ähnlichen Abkommen vorgesehen sind, als Schlichtungsbehörden bezeichnen.

 

C. Gerichtsstand

 

Art. 274b
1 Zuständig für Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis sind:

  1. bei der Miete unbeweglicher Sachen die Schlichtungsbehörde und der Richter am Ort der Sache;
  2. bei der Miete beweglicher Sachen der Richter am Wohnsitz des Beklagten.
2 Der in der Schweiz wohnhafte Mieter kann nicht zum voraus auf den Gerichtsstand nach Absatz 1 verzichten bei:
  1. Wohnräumen;
  2. beweglichen Sachen, die seinem privaten Gebrauch dienen und vom Vermieter im Rahmen seiner gewerblichen Tätigkeit vermietet werden.

D. Schiedsgericht

 

Art. 274c
Bei der Miete von Wohnräumen dürfen die Parteien die Zuständigkeit der Schlichtungsbehörden und der richterlichen Behörden nicht durch vertraglich vereinbarte Schiedsgerichte ausschliessen. Artikel 274a Absatz 1 Buchstabe e bleibt vorbehalten.

E. Verfahren bei der Miete von Wohn - und Geschäftsräumen

 

I. Grundsatz

Art. 274d
1 Die Kantone sehen für Streitigkeiten aus der Miete von Wohn - und Geschäftsräumen ein einfaches und rasches Verfahren vor.
2 Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist kostenlos; bei mutwilliger Prozessführung kann jedoch die fehlbare Partei zur gänzlichen oder teilweisen Übernahme der Verfahrenskosten und zur Leistung einer Entschädigung an die andere Partei verpflichtet werden.
3Schlichtungsbehörde und Richter stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest und würdigen die Beweise nach freiem Ermessen; die Parteien müssen ihnen alle für die Beurteilung des Streitfalls notwendigen Unterlagen vorlegen.

II. Schlichtungsverfahren

Art. 274e
1 Die Schlichtungsbehörde versucht, eine Einigung zwischen den Parteien herbeizuführen. Die Einigung gilt als gerichtlicher Vergleich.
2 Kommt keine Einigung zustande, so fällt die Schlichtungsbehörde in den vom Gesetz vorgesehenen Fällen einen Entscheid, in den anderen Fällen stellt sie das Nichtzustandekommen der Einigung fest.
3 Weist die Schlichtungsbehörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtbarkeit der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.

III. Gerichtsverfahren

Art. 274f
1 Hat die Schlichtungsbehörde einen Entscheid gefällt, so wird dieser rechtskräftig, wenn die Partei, die unterlegen ist, nicht innert 30 Tagen den Richter anruft; hat sie das Nichtzustandekommen der Einigung festgestellt, so muss die Partei, die auf ihrem Begehren beharrt, innert 30 Tagen den Richter anrufen.
2 Der Richter entscheidet auch über zivilrechtliche Vorfragen und kann für die Dauer des Verfahrens vorsorgliche Massnahmen treffen. 3Artikel 274e Absatz 3 gilt sinngemäss.

F. Ausweisungsbehörde

 

Art. 274g
1 Ficht der Mieter eine ausserordentliche Kündigung an und ist ein Ausweisungsverfahren hängig, so entscheidet die für die Ausweisung zuständige Behörde auch über die Wirkung der Kündigung, wenn der Vermieter gekündigt hat:

  1. wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
  2. wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs.3 und 4);
  3. aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
  4. wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
2 Hat der Vermieter aus wichtigen Gründen (Art. 266g) vorzeitig gekündigt, so entscheidet die für die Ausweisung zuständige Behörde auch über die Erstreckung des Mietverhältnisses.
3 Wendet sich der Mieter mit seinen Begehren an die Schlichtungsbehörde, so überweist diese die Begehren an die für die Ausweisung zuständige Behörde.
 
 
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